二世帯住宅はデメリットだらけ？実際に建てた不動産会社代表が解説！

• 本記事でお伝えしたいこと

• 二世帯住宅にはメリットもデメリットもある
• デメリットの回避には完全分離型がおすすめ
• 【実践済】完全分離型の上手な建て方
• 二世帯住宅が得意なハウスメーカーの担当を紹介【完全無料】

こんにちは。2代目大家のジューニョです。

大家業兼不動産会社の代表をやってます。
サラリーマン時代は某大手不動産ポータルサイトの注文住宅を扱う部署でWEBプロデューサーをしてました。

僕自身2020年にヘーベルハウスで二世帯住宅を建てています。
言ってみれば「売る側」と「買う（建てる）側」の両方を経験していますので、注文住宅業界については一般の方よりは詳しいかと思います。

相続大家さんの中には自宅の建築を検討している方も少なくないのではないでしょうか？
親世帯と子世帯で同居するってハードル高いですよね。特に義理の両親との同居はデメリットが多いはず。

でもうまく同居するための建て方はありますので、僕が実践した経験を踏まえて解説します。

それではどうぞ！

ページの最後に、僕が二世帯住宅を建てたヘーベルハウスの営業担当をご紹介してます。展示場の責任者の方なので普通に問合せしたら担当にはなりません。
注文住宅を検討している方はぜひチェックしてみてください。

ヘーベルハウスの営業担当紹介はコチラ（完全無料）

3種類の二世帯住宅のメリットとデメリット

二世帯住宅には3種類あります

まず、二世帯住宅には一般的に以下の3種類があります。

1. 完全分離型二世帯住宅
2. 完全同居型二世帯住宅
3. 部分共有型二世帯住宅

我が家はどれを選択したかというと、実は完全分離型と部分共有型のイイトコ取りをしました。
では、それぞれ解説します。

完全分離型二世帯住宅

完全分離型とは、各世帯の生活空間を完全に分けた形です。
玄関も別々で、屋内に関しては共有部分はありません。世帯同士が完全に分離しているので、近くにいるけど生活は別々、という二世帯住宅です。

感覚としては「ご近所さん」に近いイメージですね。

完全分離型のメリット

• 生活動線が別々なのでプライバシーの確保がしやすい
• 電気、ガス、水道、電話代など世帯ごとに把握することができる
• 他の二世帯住宅よりも、半分を賃貸として使うことも検討しやすい
• 全て別々なので、設備や内装デザインなど設計過程で親と揉めない(これかなり重要です)

完全分離型のデメリット

• 設備を完全に分けるため、建築費用がかかる
• 上下階に分けると生活音が気になる
• コミュニケーションがとりづらくなる可能性がある

完全同居型二世帯住宅

これは分かりやすいですね。読んで字のごとく、一戸建てに二世帯で同居する住宅です。

寝室などは別々のパターンもありますが、玄関やキッチン、浴室やリビングなど、共用部分が住宅の大半を占めることが最大の特徴です。

一番イメージしやすいのはサザエさんのお家ですね。三世帯の大家族が同じ一戸建てに同居する形で暮らしています。

完全同居型のメリット

• 他の二世帯住宅と比較して建築費用が安い
• 将来一世帯となった場合に対応しやすい

完全同居型のデメリット

• プライバシーが確保しづらい
• 電気、ガス、水道、電話代などを世帯別に把握しづらい

一部共有型二世帯住宅

一部共有型は、住宅の一部分だけ共同で使用して、それ以外のスペースを各世帯で分離する形です。

部分共用型とも呼ばれており、完全同居型と完全分離型の間をとった形です。

一部共有型のメリット

• 同居ではないものの、一部生活空間を一緒にすることで距離の近い暮らしができる
• 完全分離型と比較して、一般的に建築費がおさえられる

一部共有型のデメリット

• 電気、ガス、水道、電話代などを世帯別に把握しづらい
• 完全分離型と比較して、プライバシーが確保しづらい

完全同居型と一部共有型に共通する一番のデメリットはやはり「プライバシーが確保できないこと」ですね。
二世帯住宅でトラブルが多いのも世帯間の距離感の取り方のようです。

︎「二世帯住宅がいいけどお互いのプライバシーは確保したい」ならどれがオススメ？

結論、「完全分離型」です。

我が家の場合は、

• 将来のことを考えて親と同居したい
• 生活空間は完全に別々にしたい
• 共通の趣味部屋が欲しい

と考えたので、完全分離型でありつつ、一部共有型でもあるというハイブリッド型になりました。

その結果、満足できる二世帯住宅が出来上がりました。
(もちろんこうすればもっと良かったと思う点は多少あります)

とはいえ、完全分離型二世帯住宅には当然デメリットもあるので、僕が実践した解決方法について解説していきます。

完全分離型二世帯住宅のデメリットを解決する方法（全部実践しました）

改めて、完全分離型二世帯住宅のデメリットは主に以下になります。

• 設備を完全に分けるため、建築費用がかかる
• 上下階に分けると生活音が気になる
• コミュニケーションがとりづらくなる可能性がある

一つずつ解決策を解説します。

デメリット①　設備を完全に分けるため、建築費用がかかる

解決策：住宅にかかる税金の優遇制度をフル活用しましょう

建築費用を抑えるためには、床面積を小さくする、ローコスト住宅のハスウメーカーに依頼する等の方法もありますが、今回は税金の優遇制度を活用して費用を抑える方法をご紹介します。

小規模宅地等の特例

完全分離型二世帯住宅は近居している場合とは異なり、完全同居型や一部共有型と同様に、土地の相続税の算定で小規模宅地等の特例による減額を受けられる可能性があります。

小規模宅地等の特例とは、マイホームが建つ土地を同居する親族が相続した場合などに、330㎡の広さの分まで相続税が80％減額される制度です。330㎡を超えた土地面積については減額がありません。

• 建物が区分所有の場合は適応されないので注意が必要

例えば、1階部分は父名義、2階部分は長男名義などのように、区分所有登記が設定されている場合には、小規模宅地等の特例は適用できません。
親名義の土地に完全分離型二世帯住宅を建てる方は、建物登記を「区分所有」ではなく「共有」にすると小規模宅地等の特例による減額を受けられる可能性があります。

我が家も土地は父親名義、建物は父親と僕の共有名義にしました。

住宅取得等資金贈与の非課税

一言でいうと「子供や孫が住宅購入する際の資金援助の場合、一定額まで贈与しても贈与税を課しませんよ」という特例です。

ただし、以下の要件を満たす必要があります。

• 贈与を受けるのは直系の子供か孫であること(妻の両親から夫が贈与を受ける場合などはNG)
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を新築や取得していること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれること等

• 令和5年(2023年)12月31日まで延長

2021年12月10日発表された税制改正大綱により、令和5年12月31日まで、住宅取得資金贈与が延長されることが発表されました。
最大で1,000万円まで非課税となるようです。

僕も適用される限度額MAXまで非課税枠を使って二世帯住宅を建てました。

※本記事では各優遇制度を簡略化して書いています。
各制度は併用できない場合や、ケースによって活用しない方がメリットがある場合もあるので、税制優遇については国税庁のHPなどで最新の情報をご確認ください。

デメリット②　上下階に分けると生活音が気になる

解決策：上下階の部屋の位置を工夫する

最近の注文住宅の防音性能は非常に高いですが、上の階の足音などは音というよりも振動として階下に伝わってしまいます。我が家でも二階で子どもがドタドタ走り回るとさすがに一階に響きます。

防音マットを敷くなど色々な対策はありますが、オススメなのは、音や振動の発生しやすい上階のリビングの真下に、下階のリビングや寝室を配置しないこと、です。

我が家の場合、上階のリビングの真下は、上階の玄関と二世帯共有の趣味部屋を配置し、下階の2部屋ある寝室の真上は上階のベランダになっています。

と、偉そうに書いてますが、実は僕ら家族が要望した配置ではなく、ハウスメーカーの設計担当から提案されたものですが・・。

世代が違うと生活リズムも異なりますので、間取り作成の際にお互いのライフスタイルを考慮するだけで、家族全員が笑顔で暮らせる二世帯住宅になりますよ。

デメリット③　コミュニケーションがとりづらくなる可能性がある

解決策：お互い行き来できる共有スペースを作る

生活空間を分けることでプライバシーを守れることが完全分離型二世帯住宅のメリットですが、あまりに関わる機会が少ないと顔を合わせなくなり、お互いの変化に気づかなかったりすることがあるかもしれません。

少しでもコミュニケーション不足を解消できるように庭などの共有スペースを設けたり、お正月やクリスマスなどのイベントでは一緒に食事を取ったりするなど、工夫すると良いかもしれません。

我が家の場合は、完全分離型でありつつ、一部共有型でもあるというハイブリッド型なのですが、二世帯共有の趣味部屋を作りましたので、子どもが僕の両親と一緒に映画を見たりしています。

基本は施錠していますが、雨の時など外から回り込むのが面倒な時に中から行き来できるのもメリットです。

完全分離型でも、中から行き来できるドアだけを一つ作るのもオススメですよ。

【無料】完全分離型二世帯が得意なハウスメーカーの優秀な営業担当を紹介します

2020年にヘーベルハウス(旭化成ホームズ)で完全分離型二世帯住宅を建てました。
また、僕が代表を務めている不動産会社で、同じ営業担当の方に依頼してヘーベルメゾン(賃貸マンション)も建築済です。

実は二世帯住宅という名前を作ったのはヘーベルハウスが最初で、1975年から約50年の歴史があります。
詳しくは以下よりご覧ください。
≫ヘーベルハウス 二世帯住宅研究所

僕を担当してくれている営業の方は住宅展示場の責任者を務めているので、カタログ請求や展示場にフラッと行った新規のお客様に担当者として付いてくれることはほぼないそうです。

とても優秀な営業担当ですので、ヘーベルハウスを検討している方は以下の条件とメリットをご覧いただき、お問い合わせください。

営業担当紹介の条件とメリット

ご紹介する条件

申し訳ありませんが、ご紹介する際に以下2つの条件に該当する方限定とさせていただきます。

• 初めてヘーベルハウス（旭化成ホームズ）に問合せをする方

理由：カタログ請求や展示場でアンケートを書いたなど、過去に問合せをしている方は既に営業担当がついている可能性があり、お客様を横取りしてしまうことになるため。

• 建築予算を3,500万円以上で検討している方（土地代は別途）

理由：ヘーベルハウスは大手ハウスメーカーの中でも費用が高い部類に入ります。
全国の注文住宅の平均坪数が約37坪（124.4㎡）ですので、仮に坪単価85万円で算出すると3建物本体価格が3,145万円です。そこに外構や諸費用で一般的には2~3割がプラスになりますので、少なくとも3,500～4,000万円は必要になります。（土地代は別途）

※全国の注文住宅の平均住宅面積
（出典：住宅金融支援機構「2020年度 フラット35利用者調査」）

≫【無料】ヘーベルハウスのご紹介条件に当てはまる方はこちらからお問い合わせください

営業担当者紹介のメリットとデメリット

• メリット：担当者は住宅展示場の責任者クラスの方

僕を担当してくれている方が営業担当になってくれる予定です。（建築予定地が東京都内の場合）
なお、違う地域でも責任を持って別の担当を紹介していただけるとのことです。

• メリット：施主OBからの紹介の方が頑張ってくれる

僕が2棟目となる賃貸マンションを建築していることもあって、営業担当にとっての施主OBは大事なお客様です。

そのお客様から紹介された方にいい加減な対応をしてしまうと、今後もアフターサービス等の関係が続く施主OBとの信頼関係が壊れてしまうので、より丁寧に、より時間を割いて対応してくれます。(実際に担当の方が仰っていました）

• デメリット：担当との相性が悪い場合がある

営業担当としていくら優秀だったとしても、人ですから相性はあります。

注文住宅は何度も何度も打ち合わせを重ねて設計をしていきますので、特に営業担当とは少なくとも半年以上の付き合いになります。
相性が悪い人と理想の住まいを作れるはずがないですよね。
この人合わないな、と思った場合はお断りすることをお勧めします。

その場合、紹介者の僕が責任もってハウスメーカー側にお断りの連絡を入れますので、遠慮なくご連絡ください。

まだ注文住宅を建てるかどうか決まってないけど、ちょっと話を聞いてみたい！という方でも2つの条件に該当していればご紹介可能です。

≫【無料】ヘーベルハウスのご紹介条件に当てはまる方はこちらからお問い合わせください

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