戸建て賃貸にネズミが出た！駆除費用負担は大家？入居者？【体験談】
こんにちは。2代目大家のジューニョです。
このサイトではアパートやマンションの賃貸経営を相続した大家さん向けに、満室経営のためのノウハウを発信しています。
初心者大家さん所有する賃貸物件でネズミが出た！駆除費用は大家負担なの？
なるべく費用を抑える方法はある？
二代目大家ジューニョ今回は実際に賃貸物件でネズミ駆除を経験した現役大家の僕が、上記のような不安や疑問を解決しちゃいます。
- 本記事でお伝えしたいこと
- 賃貸物件でのネズミ駆除費用を負担するのはケースバイケースで違う
- 費用負担で入居者とのトラブルを回避する方法
- ネズミ駆除の費用を抑える方法
僕が大家業を継いだ時、全物件約40戸の入居率は90%以下でした。常に5戸前後は空室。
様々な空室対策の結果、満室を達成。年間通して入居率98%以上を維持しています。物件も増やして年間家賃収入は4,000万円から5,500万円に増やすことができました。
築古の一戸建てを所有しているのですが、先日管理会社宛てに入居者から「ネズミが出たので駆除してほしい」との依頼がありました。
ゴキブリとかハエとかの害虫が出た場合は入居者負担だよな、と思いつつネズミの駆除の場合は大家と入居者、どちらが負担するべきなのか調べた上で対応しました。
ぜひ最後までご覧ください。
それでは、どうぞ！
・大手不動産ポータルサイトのwebプロデューサーを約12年
・不動産会社の代表取締役
・賃貸アパート・マンション・ビルの2代目大家
・年間家賃収入は約5,500万円
・宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
一戸建て賃貸にネズミが出た！駆除費用負担は大家？入居者？【体験談】
ネズミ駆除費用は大家と入居者、どちらが負担するべきか？
結論から言うと以下。
ん？どういうこと？っていう感じでよね。
つまり、ネズミが発生した原因がどこにあるか次第で誰が費用負担するかが決まる、ということ。
要はケースバイケースで誰が負担するのかが変わるってことですね。
ただ、他の害虫なんかと一緒でネズミの発生を100%防ぐのは中々難しいですし、発生原因が明確にならないことも少なくありません。
本記事では、大家さん負担と入居者負担、それぞれのケースに分けて具体例を挙げて解説します。
ネズミ駆除費用が大家負担になるケース
ざっくり言うと、
と理解しておくと良さそう。
もーちょっと細かく分類すると、以下の場合に大家負担になる可能性が高いようです。
- 建物の状態が原因でネズミが出た場合
- 敷地内にあるものが原因でネズミが出た場合
①建物の状態が原因
建物の状態が原因の場合です。
例えば経年劣化で壁に穴が空いていたりして、そこからネズミが侵入しちゃった場合などですね。
この場合、入居者には落ち度はなく大家の物件管理が原因なので大家負担になることが多いです。
②敷地内にあるものが原因
もう一つは建物がある敷地内にあるものが原因の場合です。
例えば、敷地内に餌となるような実がある樹木があるとか、畑がある、とかですね。
これも入居者には落ち度がないので大家負担になる可能性が高いです。
ネズミ駆除費用が入居者負担になるケース
入居者が普通に暮らしていたのにネズミが住み着いた場合は大家負担でした。
ということは逆に、
ってことですよね。
具体的には入居者の生活環境が原因でネズミが発生した場合などが挙げられます。
例えば、餌となるゴミを長期間放置しているとか、入居者自身が壁に穴を開けて放置したのが原因でネズミが入ってきた、とかですね。
特に食べカスや生ごみを放置しているとネズミが住み着いてしまいますので、そういった環境を作った入居者に責任がある、ってことで入居者負担の可能性が高くなります。
二代目大家ジューニョの場合どっちだった？
僕の場合は駆除費用はこちら（大家）で負担しました。
理由は以下の状況だったから。
- 築古の戸建てで建物の不具合（穴など）の可能性が否定できなかったから
- 所有する隣地が畑だったから
見事に大家負担になる2つの原因に当てはまってますね。
築30年を超える建物なのでまあ仕方ないかなと。
隣地も所有している土地なのですが、親族が家庭菜園として利用しているので餌となるものも豊富・・。
駆除方法としては、専門業者さんに依頼をし、案の定屋根裏に侵入口があったためそこを塞ぐ工事をした上で、2回に分けて駆除剤を使用しました。
費用としては合計で約20万円程でした。家賃が10万円程度の物件なので、2か月分が吹っ飛ぶ計算ですね。
でもそれ以来、ネズミの被害は出ていません。
痛い出費ですが、どちらが負担するかで揉めて退去となるよりは、すんなりこちらで負担して、今後も気持ちよく住んでもらった方が今後の賃貸経営においてもプラスになると考え、大家負担で対応することにしました。
ネズミ駆除費用負担でトラブルにならないためにやること
以上のように、ネズミ駆除費用を誰が負担するかについてはケースバイケースです。
害虫と一緒でネズミの発生も防ぎきれないこともありますから、原因が特定できずに誰が費用負担するべきなのか判断できない場合の方が多そうです。
トラブルに発展して話し合いも平行線で、最終的には裁判にまで発展しちゃうことも。
なので、ねずみが出た時に費用負担トラブルにならないように事前に対策をしておきましょう。
賃貸借契約書に特約として記載しておく
具体的な対策としては賃貸借契約書に予め記載しておくことです。
害虫や害獣発生などの自然現象が原因のトラブルについては、賃貸借契約書の特約で責任負担を明確にするんです。
具体的には以下の2つ。
- 大家さんの免責条件を明文化する
- 入居者の善管注意義務を明文化する
と言っても、何でもかんでも入居者負担にさせようとするわけではないです。
ネズミの発生はあくまで自然現象なので、全て大家さんの責任ではないですよ、ということを入居者に認識してもらって生活してもらうことが目的ですね。
ネズミ駆除の費用を抑える方法
僕の場合、大家側で費用負担すると決めた後は管理会社が懇意にしている駆除業者さんを紹介してもらって、駆除の依頼をしました。
一般的に管理会社に依頼すると手数料を乗せられるので高くなりがちです。
できることなら費用は安く抑えたいですよね。
その場合は複数の業者さんから相見積もりを取りましょう。
金額の比較だけではなく、業者さんのサービス内容や人となりも比較できるので、より良い業者さんに出会える可能性が上がります。
そんな時に便利なのが「くらしのマーケット」というサービス。
一言で言ってしまうと、「暮らしに必要な作業をしてくれる業者さんをオンラインで探せるサービス」です。
くらしのマーケットを実際利用してみた体験談は「くらしのマーケットで草むしりを依頼してみた！【感想と見積りも公開】」で解説してますので参考まで。
この記事は草むしりを依頼した時の体験談ではありますが、脱・失敗！くらしのマーケットでの業者さん探しで気を付けるべき3点も書いてますので、ネズミ駆除の場合でも参考になるかと思います。
ぜひ良い業者さんを見つけてくださいね！
まとめ
本記事では、以下の内容について解説しました。
- 賃貸物件でのネズミ駆除費用を負担するのはケースバイケースで違う
- 費用負担で入居者とのトラブルを回避する方法
- ネズミ駆除の費用を抑える方法
大家としててはネズミが出てしまった場合の駆除費用はなるべく払いたくないですよね。
ただ、賃貸経営の長期的な安定のためには、一時的な出費と、入居者と揉めたあげく退去してしまったり、最悪の場合裁判にまで発展してしまった場合の出費、どちらが良いでしょうか？
僕は一時的な出費だと思います。もちろん金額によりますけどね。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
ではまた。
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