【知らないとヤバイ】賃貸マンション経営の「入居率」は3種類もある？

こんにちは。2代目大家のジューニョです。

このサイトではアパートやマンションの賃貸経営を相続した方や初心者大家さん向けに、満室経営のためのノウハウを発信しています。

• 本記事でお伝えしたいこと

• アパートやマンション経営における入居率（稼働率）は3種類ある
• 賃貸経営の成績を確認するなら稼働入居率を見るべきです。
• 不動産会社がアピールする入居率を鵜呑みにするなかれ。

アパートやマンション経営をしていると、空室率とか稼働率っていう指標がよく出てきますよね。

新たに物件を購入したり、管理会社を選ぶ時に「稼働率92.5％の物件です」とか、「弊社の管理物件は99.7%の入居率です」なんてアピールされることが多いです。

しかし、この「入居率」や「稼働率」という指標、会社によって計算式が違うのをご存じでしょうか？
違いを理解していないと「こんなはずじゃなかった！」と後悔することになりかねません。

というわけで今回は、入居率や稼働率の種類や計算方法について解説しようと思います。

この記事を読んでいただければ、投資物件選びや管理会社選びの際に失敗する可能性が低くなると思います。

「アパート経営やマンション経営で失敗したくない！」という人は、3分ほどで読めますので最後までお付き合いください。

それでは、どうぞ！

大家業を継いだ後、様々な施策の結果、入居稼働率89.4%から99.5％（2023年9月時点）に上げることに成功。新規物件も増やし、年間家賃収入は4,000万円から5,500万円に増加。

アパートやマンション経営における入居率（稼働率）は3種類ある

「入居率」「稼働率」と一言でいっても、実は大きく分けて3種類あるのをご存じでしょうか？

以下の3つです。

1. 時点入居率
2. 稼働入居率
3. 家賃稼働率

それぞれ解説していきます。

①時点入居率とは？

時点入居率とは「ある一時点における入居率」のことです。

一般的に入居率というと、この時点入居率を指すことが多いですね。

計算式としては以下。

時点入居率＝入居室数÷総室数×100

文字だけだと分かりずらいので、例として以下の表をご覧ください。
全6部屋の賃貸アパートをイメージしています。

部屋番号\月	1月末	2月末	3月末	4月末	5月末	6月末
101	入居中	空室	空室	空室	空室	入居中
102	入居中	空室	空室	空室	空室	空室
103	入居中	入居中	入居中	入居中	空室	空室
201	入居中	入居中	入居中	入居中	入居中	入居中
202	入居中	入居中	入居中	入居中	入居中	入居中
203	入居中	入居中	入居中	入居中	入居中	入居中
時点入居率	100%	66.6%	66.6%	66.6%	50.0%	66.6%

1月末を見てみると6部屋中6部屋が入居中です。

1月の時点入居率は6÷6×100＝100%となります。

ここだけ見るとめちゃめちゃ成績優秀な物件に見えますよね。

しかし、5月末を見てください。
5月は6部屋のうち、入居中は3部屋です。

つまり、5月の時点入居率は3÷6×100＝50%となるんです。

時点入居率は一時的な数値なので一喜一憂しても意味ないですし、都合の良い数値だけを出すことができるので、不動産会社がアピールする入居率を鵜呑みにしないことが大切です。

②稼動入居率とは？

次は稼働入居率についてです。
一般的には「稼働率」という書き方をされることが多いですね。

稼働入居率とは「一定期間における入居率」のことです。

計測期間を6か月にした場合の計算式は以下になります。
※通常1年単位での計測が多いのですが、表が大きくなる関係で6か月にしています

稼働入居率＝6か月間の入居室数合計÷(6か月×総室数)×100

先ほどと同じ表で説明します。

部屋番号\月	1月末	2月末	3月末	4月末	5月末	6月末
101	入居中	空室	空室	空室	空室	入居中
102	入居中	空室	空室	空室	空室	空室
103	入居中	入居中	入居中	入居中	空室	空室
201	入居中	入居中	入居中	入居中	入居中	入居中
202	入居中	入居中	入居中	入居中	入居中	入居中
203	入居中	入居中	入居中	入居中	入居中	入居中
時点入居率	100%	66.6%	66.6%	66.6%	50.0%	66.6%
入居中部屋数	6	4	4	4	3	4

このアパートの場合の計算式は以下。

稼働入居率は、（6+4+4+4+3+4）部屋÷（6か月×6部屋）×100＝69.4％

時点入居率とは違い、言ってみれば中長期の成績表なので稼働入居率の数字の方がずっと実質的です。

日単位で算出する稼働入居率

より正確に算出する場合は、月ではなく日で計算しましょう。
6か月（180日）の場合の計算式は以下になります。

稼働入居率＝180日間の入居日数合計÷(180日×総室数)×100

仮に、6部屋のアパート全体で空室だった日の合計が、6か月のうち300日（平均50日＠部屋）あったとすると、
180日×6部屋-300日＝780日が6か月の入居日数合計になります。

したがって、

日単位での稼働入居率は、780日÷（180日×6部屋）×100＝72.2％

となります。

③家賃稼働率

3つ目の家賃稼働率は、満室時の家賃収入に対する実際の家賃収入の割合を算出する方法です。

通常は②稼働入居率で十分なのですが、部屋によって大きく家賃が異なる場合は家賃稼働率を使った方が収支を分析するのに役に立ちます。

稼働入居率だと月20万円の部屋でも月5万円の部屋でも同じ1部屋なので、収支の把握という観点だと大きくズレてしまうからです。

計算式としては以下。

家賃稼働率＝実際の家賃収入÷満室時の合計家賃収入×100

同じく表でも見てみます。

部屋番号\月	1月	2月	3月	4月	5月	6月
101	15万円	空室	空室	空室	空室	15万円
102	5万円	空室	空室	空室	空室	空室
103	10万円	10万円	10万円	10万円	空室	空室
201	5万円	5万円	5万円	5万円	5万円	5万円
202	5万円	5万円	5万円	5万円	5万円	5万円
203	10万円	10万円	10万円	10万円	10万円	10万円
時点入居率	100%	66.6%	66.6%	66.6%	50.0%	66.6%
実際家賃計	50万円	30万円	30万円	30万円	20万円	35万円

計算式に当てはめると以下になります。

家賃稼働率は、（50+30+30+30+20+35）万円÷（50万円×6か月）万円×100＝65.0％

賃貸経営ではどの指標をみるべき？

賃貸経営の成績をみるための3つの指標が、どのような場合に使うのに適しているのかを改めて整理します。

見るべき指標は「稼働入居率」

1. 時点入居率：ある時点での入居率を把握したい場合
2. 稼働入居率：一定期間の入居率を把握したい場合
3. 家賃稼働率：部屋ごとの家賃に大きな差がある場合で、一定期間の入居率を把握したい場合

①の時点入居率は瞬間的な数字なので、定点観測として入居率の推移をみるには良いかもしれません。

しかし、たまたま退去が重なったり、時期の問題で入居が決まらなかったりするので、賃貸経営の成績として見るのは不十分です。

なので、

我々大家として見るべき指標は②稼働入居率、もしくは③家賃稼働率です。

• 二代目大家ジューニョの入居稼働率の推移

不動産会社がアピールする入居率にも注意

ここまで読んでいただいた方は、不動産投資会社や管理会社が実績としてアピールしている「入居率〇〇％」を鵜呑みにしてはいけないことがお分かりいただけたと思います。

①時点入居率を使えば、瞬間的に成績が良かった月のデータを出すことができちゃいますよね。

入居率について確認する時は、1年以上の期間での②稼働入居率を聞くようにしましょう。

さらに言うと、管理会社を選ぶ際に入居率を確認する場合は、自分の物件の近隣エリアで同じようなスペックの物件の稼働入居率を聞く方が良いです。

賃貸管理会社の選び方の詳細については、「【脱・失敗】信頼できる賃貸管理会社の探し方と選び方とは？」で解説しています。

まとめ

本記事では、以下の内容について解説しました。

• アパートやマンション経営における入居率（稼働率）は3種類ある
• 賃貸経営の成績を確認するなら稼働入居率を見るべきです。
• 不動産会社がアピールする入居率を鵜呑みにするなかれ。

最後まで読んでいただきありがとうございました。
ではまた。

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