【実績公開】バーチャルホームステージングで空室対策？上手な活用方法はコレだ！
こんにちは。2代目大家のジューニョです。
このサイトではアパートやマンションの賃貸経営を相続した大家さん向けに、満室経営のためのノウハウを発信しています。
初心者大家さんバーチャルホームステージングってなに？
メリット・デメリットが知りたい。
空室対策に効果があるのか知りたい。
おすすめの会社が知りたい。
二代目大家ジューニョ今回はこのような不安や疑問を解決しちゃいます！
- 本記事でお伝えしたいこと
- そもそもホームステージングとは？
- バーチャルホームステージングとは？メリット・デメリットも解説
- 実際やってみた結果を公開
- まとめ（おすすめの会社も紹介）
今回は、最近流行りの？バーチャルホームステージングをやってみたらすぐ空室が埋まったので、そのサービス内容や、実践した施策などを公開しながら解説していきます。
本記事を書いている僕は、2019年に祖父から大家を継ぎ、家賃収入は年間約5,000万円、保有物件の入居率はこの記事を執筆している2022年12月末時点で100％を達成しています。宅建士、賃貸不動産経営管理士です。
大家を継ぐ前は某大手不動産ポータルサイトの企画担当を13年程。
相続大家としての失敗や成功などの実体験を元に情報発信しています。
- 本記事を読むと得られるもの
本記事は大家業を継いだばかりの人など、初心者大家の方に向けて書いています。
僕自身が実践して、実際に結果が出た経験をもとに執筆していますので、この記事を読んで実践することで、「満室経営できる確率」が上がると思います。
それでは、どうぞ！
・大手不動産ポータルサイトのwebプロデューサーを約12年
・不動産会社の代表取締役
・賃貸アパート・マンション・ビルの2代目大家
・年間家賃収入は約5,500万円
・宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
そもそもホームステージングとは？
ホームステージングとは主に中古不動産の売買において、実際の家具や小物を設置したりして居住空間をより魅力的に演出することで、より早く、より高く物件を売るための販売手法のことを指します。
要は、新築マンションのモデルルームや住宅展示場のモデルハウスのように、内見した時に「ここに住んでみたい！」と思わせる演出を中古不動産でもやりましょう、ってことですね。
もともと中古物件が多いアメリカ発祥ですが、2000年代に入って日本でも取り入れられるようになったみたいです。 ホームステージングを提供する専門サービスもあり、インテリアコーディネーターをはじめとするホームステージングのプロが提案から家具の調達や設置、売却後の撤収などもやってくれます。
有名な会社だと以下だったり、最近はニトリやIKEAなどの家具メーカーもサービスを展開してたりしますね。
- ホームステージングジャパン ｜2013年設立。業界では老舗？の会社
- CLAS ｜ あの有名な初代バチェラー久保さんの会社
- ニトリ | ニトリの家具でできるホームステージング
- IKEA | IKEAの家具でできるホームステージング
ホームステージングのデメリット
ホームステージングのメリットは上でも書いた通り、家具などで部屋を魅力的に演出することでより販売期間を短くできたり、より値段を高く売ることができたりすることですが、デメリットもあります。
それは、費用が高い、ということ。
会社によって様々ですが、安くても1か月10万円前後～が相場です。
不動産の売買であれば、仮に30万円かけても100万円高く売れました、であればやる価値はありますが、同じことを賃貸物件の募集でやろうとすると費用対効果が悪く、中々手を出しづらい金額ですよね。
自分で家具を購入して揃えれば、空室になった部屋の募集の際に使い回しができますが、じゃあ空室がない時に家具をどこに保管しておくんだという問題が発生します。
毎回運ぶのも業者さんに頼んだりすると、結局費用がかかってしまいます。
バーチャルホームステージングとは？メリット・デメリットも解説
実際の家具を設置するホームステージングのコスパの悪さというデメリットをカバーしたのが、バーチャルホームステージングです。 「バーチャルステージング」「フォトステージング」なんていう言い方もあります。
ざっくり説明すると、お部屋の写真にCGの家具やインテリアを合成して、空室を魅力的に演出するサービスです。
なので納品されるのは写真データのみ。
空室の写真をもとに加工していきますので、実際の家具は搬入しません。お洒落な家具や小物など、好みに合わせたインテリアをCGで演出をします。
サービスによっては写真だけではなくVRでステージングできたりもします。部屋の中をグリグリ移動できたりするやつですね。
あと、既に家具が写っている写真でも加工で消してくれたりもしますよ。
ちなみに上で使っている写真は、実際に作成してもらったものです。
パッと見、本物と見分けつかないですよね。
※ちなみにこの会社に作成してもらいました。ラフ案作成なら無料らしいのでとりあえず試してみるのがよいと思います。
STAGING LABO（運営会社：株式会社ALEG）
導入するメリット
まずメリットは以下の通り。
- 空室期間を短縮できる
- 家賃を高くできる
- 家具レイアウトなど部屋の使い方や暮らしがイメージできる
- 費用が安い
１～３のメリットはリアルな家具を置くホームステージングと同じ
今は、賃貸物件を探す際はほとんどの方がSUUMO、LIFULL HOME’S、athomeというような不動産ポータルサイトを利用しています。
それらのサイトに掲載されている写真が、
何もない空室の写真なのか、
よって魅力的に演出された写真なのか、によって
サイト上の物件の閲覧数や問合せ数≒内見数がけっこう変わるんです。（不動産ポータルサイトを運営していた頃に散々分析しました）
また、家具があることによって暮らし方がイメージできるので、より早くより高く成約する可能性が高まります。
４「費用が安い」は最大のメリット
リアルなホームステージングは1か月10万円前後～ですが、バーチャルホームステージングの場合は、1画像につき5千円～1万円前後が相場のようです。
例えば家賃12万円・2LDKの募集に利用すると仮定しましょう。
リビング、ダイニングおよびキッチン、ベッドルームの3枚の写真を依頼すると費用は3万円で、
1か月早く入居が決まったとすると、1か月分の家賃収入が増えますから、
12万円-3万円＝9万円
の利益を生むことになります。
どうでしょう？
管理会社に空室対策を相談すると「家賃を下げましょう」「リフォームしましょう」「広告費を増やしましょう」などと言われることが多いですが、こっちの方が費用対効果が良さそうじゃないですか？
でも当然デメリットもあるので、次で解説します。
デメリット
デメリットは以下の通り。
- 内見時には家具がない部屋を案内することになる
- 閲覧者が本物と誤認したり、不動産の公正競争規約に違反する可能性がある
- 画像処理が下手だとCG感が丸出しになる
と、ここまで読むと
初心者大家さんデメリット結構あるなあ。本当に空室対策になるの？
と思いますよね？
結論、対策すれば問題ありません。
デメリット解消のための対策
それぞれの対策は以下の通りです。
「内見時には家具がない部屋を案内することになる」の対策方法
僕は上の資料を作成し、A3サイズで印刷して部屋の入口の壁に目立つように貼りました。
実際内見している方は、何もない部屋（左上の写真の状態）を見ているわけですが、部屋の使い方、家具を置いたらどういう感じになるかのイメージは沸きやすくなるかな、と。
ちなみに、間取り図のオレンジ点は「この位置から撮影してます」という目印です。
「閲覧者が本物と誤認したり、不動産の公正競争規約に違反する可能性がある」の対策方法
対策は主に上記の2点。
不動産取引の広告についての調査や指摘を行っている不動産公正取引協議会に聞きましたが、バーチャルホームステージング写真をポータルサイト等の広告で使用する場合は、
「加工写真をメインで使わないこと（未加工写真も使う）」
「家具等はCGであり現物と異なる点があることを明記すること」
とのことでした。
また、SUUMO、LIFULL HOME’S、athomeの3大ポータルサイトにも確認しましたが、バーチャルホームステージング写真の掲載自体はOKとのこと。
僕は賃貸募集の際は、自分で掲載依頼ができるECHOSをメインで使っているので写真選定や注釈も自分で行いますが、仲介会社に依頼している場合で、ステージングした写真を掲載してもらう時は上記注意点も伝えておきましょう。
※ECHOSの使い方や実績は「ECHOES（エコーズ）で賃貸不動産の募集してみた。結論オススメです。【実績公開】」で紹介しています
「画像処理が下手だとCG感が丸出しになる」の対策方法
写真加工自体は、加工ソフトを使えば誰にでもできちゃいますが、いかにもCGです感が丸出しになってしまって逆効果になってしまうのでやめておきましょう。
記事の最後で、僕も依頼したおすすめの専門会社を紹介してますのでよろしければご覧ください。
実際やってみた結果を公開
2022年10月頃に空室だった2部屋に対してバーチャルホームステージングをして入居募集をかけました。
実際に作成してもらった写真と、結果をご覧ください。
物件①
この案件は、リフォームしたばかりの部屋だったので正直ステージングしてなくても成約していたと思いますが、写真事例として掲載しました。
また、リフォーム後をイメージしてフルＣＧで作成してもらったため、細かい部分が少し異なります。
物件②
この案件は約半年空室でした。全体的に設備が少し古かったので中々成約に繋がりませんでしたが、各ポータルで写真差し替え後、1,500円家賃アップで約半月で成約することができました。
まとめ
以上、バーチャルホームステージングのメリット・デメリットや活用方法、やってみた結果について解説しました。
上でも書きましたが、あくまで写真加工サービスなので、作成しただけでは空室対策にはなりません。
まずは各ポータルサイトに掲載するところから始めましょう。
そして僕が実践したことを参考にしながら、ご自身でも使い方を考え、工夫しながら活用していくことをお勧めします。
今回、僕が作成を依頼したのは以下の会社です。
STAGING LABO（運営会社：株式会社ALEG）
ラフ案を作ってもらうだけなら無料なので、一度問合せしてみてはいかがでしょうか？
それではまた。
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