【脱・失敗】信頼できる賃貸管理会社の探し方と選び方とは？
こんにちは。2代目大家のジューニョです。
このサイトではアパートやマンションの賃貸経営を相続した大家さん向けに、満室経営のためのノウハウを発信しています。
初心者大家さん信頼できる賃貸管理会社にはどうしたら出会えるの？
賃貸管理会社の探し方や選び方が知りたい
二代目大家ジューニョ今回は賃貸管理会社と協力しながら満室経営を続けている現役大家の僕が、上記のような不安や疑問を解決しちゃいます！
- 本記事でお伝えしたいこと
- 失敗しない！信頼できる賃貸管理会社を探す方法【2パターンあります】
- 賃貸管理会社を選ぶ時にチェックするべき5つのポイント
僕が大家業を継ぐ前は自主管理だったので、継いでから自分で賃貸管理会社を探して管理委託を始めました。管理会社と共に様々な対策をした結果、90%以下だった入居率が3年程度で満室を達成しました。
この記事を読めば、賃貸管理会社を適切に選んで賃貸経営の成功率を上げることができますよ！
ぜひ最後までご覧ください。
それでは、どうぞ！
・大手不動産ポータルサイトのwebプロデューサーを約12年
・不動産会社の代表取締役
・賃貸アパート・マンション・ビルの2代目大家
・年間家賃収入は約5,500万円
・宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
大家業を継いだ後、様々な施策の結果、入居稼働率89.4%から99.5％に上げることに成功。※2023年9月時点
新規物件も増やし、年間家賃収入は4,000万円から5,500万円に増えています。
信頼できる賃貸管理会社の失敗しない探し方とは？
賃貸管理会社は最も重要なパートナー
賃貸経営をやっていると色々な協力会社とお仕事をさせていただく機会がありますが、中でも賃貸管理会社は最も重要なパートナーです。
なお、賃貸管理会社に委託できる管理業務の内容については「賃貸管理会社とは？満室大家が実践したコスパ重視の付き合い方も紹介」で解説してますので、こちらもぜひ。
そんな賃貸経営には欠かせない賃貸管理会社ですが、ではどのように探せばいいのでしょうか？
賃貸管理会社の探し方2パターン
僕が実践した方法は以下の2パターン。
- 関係者に紹介してもらう
- 一括問い合わせサイトを利用する
上記の2つ。それぞれ解説します。
1.関係者に紹介してもらう
一つ目は、賃貸管理会社を関係者に紹介してもらう、です。
関係者とは誰でしょう？例えば以下ですね。
- 金融機関
- 大家さん仲間
- 仲介会社やアパート建築会社など
賃貸物件を建築・購入する際、多くの大家さんは銀行などから融資を受けてると思います。
その金融機関に相談すれば管理会社を紹介してもらえることが多いです。
融資をしている金融機関としても変な管理会社を紹介して賃貸経営がうまくいかなかったら困りますので、優良な会社を紹介してくれる可能性が高いです。
さらに紹介ということで費用面で優遇してくれることもあったりします。
大家さん仲間、仲介会社やアパート建築会社も同様ですね。
管理会社の仕事っぷりを把握した上で紹介してくれるので、優良な会社、さらには優秀な担当者を紹介してくれる可能性が高いんです。
どんな業界でも同じだと思いますが、管理会社の担当者が優秀かどうかで賃貸経営の成功率が左右されることも。
二代目大家ジューニョ僕の場合、マンション建築会社から紹介してもらったので、管理手数料を割引してもらえました。
そういう知りたいがいないよ、という方は次の一括問い合わせサイトを利用しましょう。
2.一括問い合わせサイトを利用する
僕も利用したことがありますが、複数の管理会社に一括で資料請求や相談依頼をできる一括比較サイトを活用すれば、管理会社候補を手軽に見つけることができます。
以下あたりが掲載社数も多くて有名ですね。
- 楽待 大家さんの味方（運営：株式会社ファーストロジック）
- イエカレ（運営：イクス株式会社）
- HOME4U（運営：株式会社NTTデータ スマートソーシング）
多くの会社に問い合わせてしまうと対応するのがめっちゃ大変になりますので、良さそうな会社を厳選して3社ぐらいに絞って問合せした方が良いです。
二代目大家ジューニョ紹介でも一括問合せでも、必ず複数社から提案をもらいましょう。面倒でも1社だけで決めるのは絶対NG。次は選び方のポイントについて解説しますね。
失敗しない賃貸管理会社の選び方。5つのチェックポイントを紹介【実践済】
複数の賃貸管理会社からの提案と見積りを手に入れたら、次はそこから1社に絞り込む作業です。
その時に失敗しないためにチェックするべき5つのポイントを解説します。候補の会社を比較してみましょう。
- 客付け能力が高いか？
- 管理委託費用の合計金額で比較する
- 担当者の対応が丁寧かつスピーディーか？
- 空室対策に具体的な提案をもらえるか？
- リフォームなどの工事を他社に依頼できるか？
上記の通り。一つずつ解説します。
1.客付け能力が高いか？
客付け、つまり空室を埋める能力があるかどうかは管理会社を選ぶ基準としては非常に重要です。
空室だらけでは賃貸経営は成り立ちません。
管理会社に客付け能力があるかどうかは、以下の3つを確認しましょう。
- 他の仲介会社にも募集を依頼しているか
- 不動産ポータルサイトに掲載しているか
- 近隣の管理物件の入居率が高いか
他の仲介会社にも募集を依頼しているか
賃貸管理会社の入居者募集方法は3パターンあります。
- 自社のみで募集活動をする
- 自社と他の仲介会社で募集活動をする
- 自社ではやらず他の仲介会社に募集活動を依頼する
入居募集は出来るだけ広く行った方がよいので、一つ目の自社のみで募集活動をしている管理会社は避けた方がよいです。田舎暮らし用の物件など特殊な場合は例外ですけど。
不動産ポータルサイトに掲載しているか
最近はほとんどの方がネットで、それもスマホを使ってお部屋探しをしますので、不動産ポータルサイトに掲載されていないということは、もはや入居募集していないのと同義だといえます。
候補の会社の管理物件が以下の大手3サイトに掲載されているか確認しましょう。
さらに掲載内容も要確認です。次の3点をチェック。
- 写真点数が多いか
- 写真の質が高いか
- 物件の魅力が伝わるPRテキストがあるか
基本的に写真点数が多い方がポータルサイト内の一覧ページで上位に表示されやすいので、より多くの人にみてもらうことができます。さらに写真が多ければ物件の魅力もより伝わりますね。
数が多ければ良いわけではなく、写真の質も大事です。質というのは例えば画質の良し悪しとか、部屋が広く見える、狭く見えるなどですね。
写真の撮り方ひとつで同じ物件でも見え方が大きく変わります。
なお、ポータルサイトに掲載する写真の撮り方は「問合せ率アップ！不動産物件写真の撮り方コツ7つ【満室大家が伝授】」で解説してます。
また、PRテキストの書き方も重要です。
どういう書き方がいいかは別記事で解説予定なのでアップしたらリンク貼りますね。
近隣の管理物件の入居率が高いか
管理会社の担当者に聞けば、管理物件全体の入居率は教えてくれるはず。
「弊社管理物件の入居率は98%以上」などとアピールしている管理会社、見たことないですか？
ただこの数値には落とし穴があって、鵜呑みにすると痛い目をみることも。
この入居率は管理会社によって計算式が異なります。年間通しての平均値もあれば、最も入居率が高い時点での数字の場合もあります。
なので、オススメの確認方法は、
さらにできれば現地に見に行ってチェックできればベストです。
共用部が清掃されているか、自転車置き場が整理されているか、粗大ごみがないか、共用部のライトが切れていないか、などを確認すれば、しっかり管理できているかがある程度わかると思います。
2.管理委託費用の合計金額で比較する
管理委託手数料は、「月額家賃×5％」が一般的な相場です。
会社によっては3%だったり、1室あたり〇〇円だったり、空室でも管理手数料を取っていたり（僕は出会ったことないですが）、とさまざま。
注意していただきたいのは管理委託にかかる費用はこれだけじゃない、ということ。
以下のような追加料金がかかる会社が多いです。一部はオプションみたいな位置づけですね。
- 入居者用24時間電話受付け
- 共用部日常清掃
- 共用部特殊清掃
- 建物巡回点検
- 消防などの定期設備点検
- 募集業務報酬
- 契約更新業務報酬
- 振込手数料 など
管理委託手数料が安くても他の費用が割高の場合もありますし、逆に手数料は高いけど他の費用が既に含まれている場合もあったりします。
「管理委託手数料が家賃の3%！？やすい！」と飛びつくと、痛い目を見るので気を付けましょう。
3.担当者の対応が丁寧かつスピーディーか？
賃貸管理会社は賃貸経営を続けていく上で最も重要なパートナーです。その担当者次第で賃貸経営が成功するかどうかが決まると言っても過言ではありません。
特に重視したいのは、入居者への対応能力。
とはいえ、管理を依頼する前には入居者対応が良いか悪いかなんて確認できませんよね。
契約する前のやり取りの中で、メールや電話での返信が早いか（できれば1日以内）、気軽に相談しやすいか、などをチェックしてみましょう。
4.空室対策に具体的な提案をもらえるか？
何か月も空室が埋まらない物件の管理委託を相談した時に、まず「家賃を下げましょう」「リフォームしましょう」と言ってくる担当者が結構います。
なぜなら、先にやるべき空室対策がたくさんあるのに、原因分析もせずに適当に提案している可能性があるから。
管理会社としては、入居者が決まれば仲介手数料や管理料がもらえますし、リフォームすれば工事金額に応じた手数料が入るので、積極的に提案する会社も少なくないです。
もちろん、家賃を下げることやリフォームすることは有効な空室対策になります。
僕も、最終手段として家賃を下げて決めたことはありますし、仕様が古いマンションをリフォームして家賃アップで成約したこともあります。
空室対策の第一歩は、「なぜ空室が埋まらないのか」という原因を調査すること。
原因は物件によって様々なので、当然対策方法も物件によって異なります。
5.リフォームなどの工事を他社に依頼できるか？
最後のチェックポイントは、リフォームや原状回復工事を他の会社に直接発注が可能か、です。
これ、結構盲点で、上記のような工事は管理会社経由じゃないとできません、という場合がたまにあります。
大手の管理会社だと工事部門をもってたりしますし、工事代金に利益を乗せることができるので、こういうルールを作ってるんですね。
水漏れした、とかの緊急性が高くて金額が小さいものは管理会社にやってもらった方がいいです。
入居者に迷惑がかからないで済みますから。
ただ、管理会社経由で工事を発注すると割高になるので、金額が大きい原状回復工事やリフォーム工事は大家さんが直接別の業者に依頼した方が安くなることが多いです。
まとめ
本記事では、以下の内容について解説しました。
- 賃貸管理会社の探し方は「紹介してもらう」「一括問い合わせサイトを利用する」の2パターン
- 「紹介してもらう」方が優良な管理会社に出会えたり、割引があることがあるのでオススメ
- 賃貸管理会社を選ぶ時は5つのチェックポイントで比較しよう
僕は2023年7月時点で42戸を保有していますが、物件によって大手管理会社と地場の管理会社を使い分けています。
両方とも関係者からの紹介で割安な金額で管理をしていただいています。
物件の現況や、管理を丸投げするのか一部は大家さん自らが対応するのか、など賃貸経営の方法は大家さんによって異なります。
どんな賃貸管理会社が合うのかも大家さんによってそれぞれ違います。
色々な管理会社に相談してみて最高の1社を見つけてみてください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
ではまた。
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