【大家必見】絶対やってはいけない空室対策5選【満室大家解説】
こんにちは。2代目大家のジューニョです。
このサイトではアパートやマンションの賃貸経営を相続した大家さん向けに、満室経営のためのノウハウを発信しています。
初心者大家さんやったらダメな空室対策が知りたい！
空室対策でまず最初にやるべきことって何だろう？
二代目大家ジューニョ今回は様々な空室対策の結果、満室経営を達成した現役大家の僕が、上記のような不安や疑問を解決しちゃいます！
- 本記事でお伝えしたいこと
- 絶対やったらダメな空室対策5選
- 空室が埋まらない時はまず〇〇を確認すべし
この記事を読んでいただいている大家の皆さんも、正しい空室対策をすることで満室経営を達成し、安定した家賃収入を手に入れることができると思います。
ぜひ最後までご覧ください。
それでは、どうぞ！
・大手不動産ポータルサイトのwebプロデューサーを約12年
・不動産会社の代表取締役
・賃貸アパート・マンション・ビルの2代目大家
・年間家賃収入は約5,500万円
・宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
大家業を継いだ後、様々な施策の結果、入居稼働率89.4%から99.5％に上げることに成功。※2023年9月時点
新規物件も増やし、年間家賃収入は4,000万円から5,500万円に増えています。
【大家さん必見】やってはいけない空室対策のNG5選
【NG①】空室が発生しても管理会社からの連絡を待つ
「空室って待ってれば管理会社が埋めてくれるでしょ？」と思ってませんか？
管理会社に管理委託しているとはいえ、大家さんが何もしなくていいほど賃貸経営は甘くありません。
具体的な空室対策とはちょっと違うんですが、僕は大家としての心構えが一番大事だと思ってるので最初に持ってきました。
現入居者の退去を待つ必要はないです。
解約通知は原則1か月前です。
その期間何もせずに退去してから行動していては、その1か月を失うことなります。
入居が遅れた1か月の家賃はまるまる入ってきません。
これだけで年間家賃収入の約8%が減ってしまいます。
【NG②】管理会社からの空室対策提案を鵜呑みにする
すべての管理会社がそうだとは言わないですが、空室が埋まらない時に「繁忙期じゃないから」「家賃が高いから」「リフォームしましょう」なんて二言目に提案してくる管理会社も存在します。
すぐ提案してくるってことは埋まらない原因も調査してないでしょうから、何の根拠もなく言い訳しているだけの可能性が高いです。
そういう管理会社の場合は他の会社に変えるのも手ですが、色々と手間がかかる割に結局状況が改善しないこともあります。
重要なのは大家さん自身のスタンス。
賃貸経営は事業ですから大家さんは経営者なわけです。にも関わらず売上を上げるための空室対策を人任せにするのは経営者としてはNG。
【NG③】費用対効果を考えずにリフォームする
ちょっと古い物件で空室がなかなか埋まらない場合、費用をかけてリフォームやフルリノベーションすれば、そりゃすぐ決まるでしょう。だって室内は新築同様に生まれ変わるんですから。
じゃあリフォームしちゃいましょう、とはならないのが賃貸経営。重要なのは「空室を埋めること」ではなく「賃貸経営という事業を継続していくこと」だからです。
僕の場合はやろうとしているリフォームの結果、10年でどのぐらい利益が残るかを計算してリフォームにかける予算を決めていますが、計算式が複雑で記事が長くなっちゃうので今回は簡単に説明します。
その計算式が「リフォーム利回り」というもの。
計算式は以下になります。
式だけだと分かりづらいので、具体例で説明します。
- リフォーム前家賃：10万円 ※そのまま貸すと家賃を下げる必要がある場合は下げた後の金額
- リフォーム後家賃：10.5万円
- 家賃上昇額：5千円
- リフォーム費用：50万円
という場合だと、
この場合のリフォーム利回りは12%ということになります。
リフォームにかけた50万円が約8年で回収できる計算です。
ただし。
注意していただきたいのは、このリフォーム利回りはあくまでも表面利回りでしかない、ということ。
実際には物件の維持管理コストや家賃の下落などを加味した計算をする必要があります。
※こっちの計算式はそのうち別記事で解説します。
【NG④】家賃を下げすぎる
なかなか空室が埋まらない場合、管理会社から家賃を下げる提案をもらうことは少なくないです。
もちろん、周辺の家賃相場と比較して明らかに高い場合は家賃を下げるのは問題ありません。
しかし、空室が埋まらないからと言って相場より家賃を下げると、周辺の競合物件も家賃を下げてくる可能性があります。そうなるとどうなるか。価格競争になって収入が減り、周辺の大家さんもろとも経営が破綻することになります。
【NG⑤】入居条件を緩和する
家賃を下げる同様、とりあえず手を出したくなる空室対策の一つが入居条件の緩和です。
例えば以下。
- 外国人可にする
- 高齢者可にする
- ペット可にする
など。
これらの条件緩和は社会貢献や昨今の需要に沿っているので悪いことではないし、空室対策には効果的でしょう。
問題なのは、空室を埋めるということだけが目的になっていて、入居後のことも考えてますか？という点です。
外国人の場合は文化の違いやコミュニケーションが取りづらいなどでトラブルになる可能性がありますし、高齢者の場合も孤独死などの可能性が捨てきれません。
途中からペット可に変更するのもトラブルのもと。入居者がいない新築物件ならまだしも、動物が苦手な既存の入居者さんからすると、いきなりペット可にします！っていい迷惑ですもんね。
トラブルを避けるために事前に対策しておきましょう。
例えば、外国人だと外国人専門の管理会社に相談したり、高齢者の場合は連帯保証人に連絡がつくように事前に確認したり、孤独死保険に加入したりですね。
ペット可に変更する場合の事前対策については「ペット可は空室対策になる？【結論:なります。でも運営にはコツが必要です】」で解説してます。
以上、絶対にやってはいけない空室対策5選をお届けしました。
じゃあ空室がなかなか埋まらない時には、まず何からやればいいのよ？と思いますよね。
やるべき空室対策は色々あるのですが、今回は今すぐできて簡単、無料な対策を一つ説明します。
空室が埋まらない時はまず〇〇を確認すべし
僕の経験上、空室がなかなか埋まらない時は入居者募集の方法が間違ってることが多いです。
まず最初にやるべきことは、以下。
ということ。
なぜか？
お部屋探しをしている方の7割以上はインターネットを使っているというデータもあり、最近の賃貸募集はインターネットでの集客がメインです。
SNSなんかで探す人も増えていますが、メインの検索ツールは不動産ポータルサイトです。
つまり不動産ポータルサイトに募集物件が掲載されていないということは、お部屋を探している人の目に入らない=募集していないのと同じ状況だと言ってもいいでしょう。
掲載されているか確認する場合は、ユーザー数が多い以下の3サイトを見れば十分です。
サイト内のエリアや駅から探してしまうと一覧に物件がたくさん表示されてしまうので、見つけるのに時間がかかります。どのサイトにもある「地図から探す」であなたの所有物件を探すのがオススメです。
上記3サイトに掲載されていない場合は、すぐに管理会社に問合せて掲載をお願いしましょう。
ただ、不動産ポータルサイトに掲載するには決して安くはない費用がかかるため、管理会社によっては掲載を渋る可能性も。
そんな場合や、自主管理で仲介会社もあんまり動いてくれないんだよな、という場合は大家さん自ら不動産ポータルサイトに掲載できるECHOESというサービスを利用してみましょう。
まとめ
今回は、絶対やったらダメな空室対策5選について解説しました。
最後に重要ポイントをまとめておきますね。
- 絶対やったらダメな空室対策5選
- 空室が埋まらない時はまず〇〇を確認すべし
賃貸経営をやっていて強く思うのは、「人任せにせず、自分で考える」ことがいかに大事かということです。
サラリーマン大家さんだと忙しくなかなか時間も取れなかったりしますが、賃貸経営を営む経営者である以上、覚悟を持って取り組んでいくべきかなと。
僕も日々勉強の毎日です。一緒に頑張っていきましょう。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
ではまた。
にほんブログ村に参加しています。
この記事が役に立った！と感じていただけたらポチッとお願いします！
こちらの「空室対策」関連記事もオススメ
この記事が気に入ったら
フォローしてね！
